美的地产竞得滨江新城新地,成交价较低的原因是…

12月29日，历时约2.5个小时，江门年内最后一幅地块——位于滨江新城的JCR2017-184（蓬江33）地块吸引了4家房企参与竞拍，其中美的地产 以 6.26亿元+40倍（200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位）成为较高竞价单位，业内人士认为楼面地价为7800多元/平方米。

此次土拍备受关注，重要的原因之一是：进入第四季度以后，江门的土拍相对今年前三季度“不太出彩”，新会、鹤山地块的溢价率并没有达到部分人士的期待值，甘化地块则成了年内首次流拍的商住地，滨江新城地块尽管高价成交，但竞得单位并非房企大鳄，而是本土房企骏景湾，部分街坊据此大致判断楼市遇冷，如果本次土拍“不出彩”，将进一步印证他们的判断。所以，在一定程度上，此次土拍可视为观察楼市的窗口。

拍卖前，部分业内人士认为土拍价格不低但难有突破，实际情况是——上午10点开始限时竞价，40多分钟后“破顶”开始竞配建，至12点25分结束。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为：本次土拍价格略低于预期，地块面积较小，主要原因或在于：可开发园林景观很有限，加上要配建60米高地标建筑，开发商可售房源比较有限，质地方面比8月份的碧桂园地块稍微差点，加上年底各大房企已基本完成拿地任务，拍地热情有所下降。由于该地块成交价不出彩，对市场影响有限。

“说明楼市确实在变冷。”一不愿透露姓名的业内人士表示。

该地块的位置、面积都与骏景湾刚刚竞的地块相近，位于蓬江区华盛路与凤翔路交叉口东北侧，约50亩，容积率为1.0—2.75，计算容积率总建筑面积为33000—90750平方米，该地块的挂牌起始价为45793万元，折合楼面价5046元/平方米，较高限制地价为62563万元（折合楼面价6894元/平方米）。当报价达到较高限制地价时，以“较高限价+承诺配建住宅建筑面积及标准小汽车停车位”数量较高者为竞得人（本次配建竞买以“200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位”为一个整体的竞配指标，并以整体竞配指标的整数倍作为增价幅度）。

该地块在规划要求上呈现多个亮点：

1、地块临华盛路与凤翔路交叉口侧需设置一幢高度不低于60米的标志性建筑；

2、建筑高度控制≤150米；

3、需达到海绵城市建设要求，配置建成汽车充电桩的停车位数不得少于总停车位数的10%。

这意味着，此地若成功拍出，有望诞生一座标志性建筑，此外，楼层高度相对现在会有所提高，或超40层。

滨江新城作为江门楼市风向标，历次土拍都备受关注，今年此前曾成功拍出两幅地块，首宗地块于8月4日拍出，碧桂园以“10.13亿元+2.92万平方米配建面积”竞得，业内人士认为，实际楼面地价达到9000多元/平方米；12月13日，JCR2017-176（蓬江31）号地块摘牌，本土房企骏景湾地产战胜碧桂园、龙光等房企大鳄，以5.71亿元+78倍（配建200平方米+小汽车车位2.4个）竞得，引起业内一片哗然。此次土拍的特别之处在于，这是我市首次竞建车位。

地块示意图

地块现场图

来源：江门置业宝