库存“过万”压力下的鹤山楼市,多个新楼盘出现降价促销!

由于特殊的区位，

再加上“限贷”而不“限购”的政策，

鹤山一度成为外地置业客眼中的香饽饽。

然而今年以来，

楼市库存数据不断攀升，

10月份竟首次“过万”，在此背景下，

新华城打出了“5999元/平方米起”的口号。

记者走访发现，现阶段，

鹤山城区楼市促销成风，

实际售价相对国庆前每平方约有七八百元优惠，

这被业内人士视为回调。

走访：城区部分项目 优惠幅度约800元/平方米

近日，新华城成了“网红”，原因在于，它打出了“5999元/平方米起”的口号，在其附近，是鹤山排名前列“不封闭小区”，即方圆旭辉天赋，其楼面地价为5786元/平方米。

11月22日下午，记者来到新华城，其销售顾问讲到，项目即将推出收官之作，也就是东区的9幢和12幢，到时实际售价大概是毛坯均价六七千元。预交一万元进行诚意登记者，可享受开盘97折优惠。此外，可以首付一成，剩下的两成在四个月左右付清即可，享受免息政策。

记者随即走访了其他楼盘——

　　→在保利中央公园，据销售顾问陈先生介绍，新推的三期新品，带装修均价为8500元/平方米左右，而国庆期间推出的二期3/4幢，毛坯均价为8600元/平方米左右，两相对比，抛开位置因素，新品售价实际优惠了七八百元/平方米；

　　→在绿地公园里，竖着“佛山裕丰团购专场 专享98折”的大型宣传牌，上面列出了10套特价房，只有5套在售，单价从7330元到8140元，其中的18—203房，“特惠总价”约80万元，单价为7330元/平方米。该项目销售顾问杨小姐告诉记者，新品的毛坯售价为8300元左右/平方米，而国庆推货时，带装修均→价约10500左右/平方米，抛开位置等因素，现价每平方米大约回调了七八百元。

　　→记者另外还走访了越秀星汇名庭等项目，综合梳理发现，在鹤山城区，绝大部分项目开展了各式促销活动，售价有所回调，降幅约800元左右/平方米。

部分鹤山市民对此有所感受——公众号“江门日报鹤山微视”于11月26日做了问卷调查，在“您感觉目前鹤山的房价相对国庆前有无降价？”这一选项中，85%的受访者表示“有降价”，其中表示“实际降了千元以上/平方米”的占35%，表示“实际降了七八百元/平方米”的占22%，表示“实际降了四五百元/平方米”的占18%。

美智地产总经理汤建军表示：

10月份以来，受供应量大幅增加，市场降温等因素影响，鹤山各楼盘相继推出了不少促销的优惠政策，例如一口价单位、低首付、减装修、送车位使用权等等，整体降价幅度较大。

探因：楼市库存首次“过万” 已引发业内人士广泛关注

鹤山城区楼价出现松动，尚在意料之中，核心原因之一，在于库存逐渐增多——3年多前，其库存长期维持在“6字头”，之后降至“5字头”“4字头”，到了今年1月为4686套，时隔9个月，也就是今年10月，则骤升至10390套，创下新高，也是首次过万，已引发业内人士广泛关注。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为：

由于不限购，加上去年行情火爆，导致今年鹤山房企推盘热情高涨，供应随之暴涨，而成交有限，致使鹤山供大于求。

“鹤山按过去12个月的住宅面积销售速度计算，消化周期已突破12个月的临界线，达到13.6个月的水平。若市场继续保持供应高速增长，而成交增长有限的态势，市场供大于求的风险将会开始积累。”汤建军表示。

显而易见，去库存成了鹤山楼市面临的首要课题。为此，部分项目正在重用渠道，记者留意到，无论是在越秀星汇名庭还是在绿地公园里，都聚集了多家中介机构，其中，越秀星汇名庭的门口，并排坐着至少四家机构的工作人员；部分项目则通过“圈层”活动揽客，例如碧桂园城市之光，举行了主题为“以家宴宴家人”的碧桂园黄金业主答谢宴，再比如方圆旭辉天赋，也在积极蓄客，以期开盘大卖。

“最主要还是传统的降价促销。”熟悉鹤山楼市的李先生表示，有的项目较为“委婉”，由带装修转为毛坯，减少溢价；有的项目较为“粗暴”，直接降价，至于幅度如何，主要看去化的难度。

李先生同时认为，与其说是价格下降，不如说是价格回调，因为过去两年，鹤山的房价涨幅相对较大。

如他所说，记者梳理鹤山一手房成交单价发现——

2016年10月为4992元

2017年10月为7543元

今年10月为8465元

涨幅位居五邑各市（区）前列

焦点：本地置业者的 占比仍然有限但可能增多

相对其他区（市），鹤山人口有限，但由于区位特使，引得外来客阶段性涌入，推升了房价，使得不少本地人难以“上车”。如今，当促销措施增多，房价回调，本地人置业的热情是否会被重新点燃？

在越秀星汇名庭，不时有客户到访，据销售顾问姚小姐表示，他们大多是本地人。

“你感觉目前本地人看房、买房的热情是否高了些？”，在这项问卷调查中,除了8%的受访对象表示“没留意”之外，30%的受访对象表示“大多仍在观望”，32%的受访对象表示“有所降低，因为整体市场转凉”，12%的受访对象表示，“有所增多。部分本地人尝试‘上车’。”

汤建军则告诉记者，从各个项目了解到，目前客户观望情绪较浓厚，对于促销优惠态度也十分谨慎，只有价格幅度符合心理价位才会真正选择入手，所以不同项目的销售情况也有所差异。从数据统计得出，10月鹤山本地人购房比例有所上升，但占比仍较低，约占30%左右。

“虽说本地客户的刚性需求还在，但对房价的下跌比较敏感，普遍存在观望心态，还想再等等。”业内人士李先生同时讲到，部分外地客户本身比较青睐鹤山市场，当价格回调后，他们的意愿更强烈了。

   放眼春节前的鹤山楼市，又将如何？ 

　　“预计春节前后鹤山楼市仍以‘价格战’为主基调，不排除项目降价幅度和范围会有所加大。”汤建军表示。

　　而李先生指出，鹤山楼市或将延续较长时间的调整期，库存数据将在一个阶段维持高位，但由于楼价回调，仍会吸引部分外地客以及本地刚需客“出手”，所以整体也将逐渐趋于稳定。

来源 | 文/图 江门日报记者周春锋

编辑 | 谭国基