没有较高,只有更高,10月江门房价再创新高

江门资讯助手1 2017-11-16 11:33:11
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10月一手住宅成交均价出现三个首次突破 蓬江、江海首次过万,达10795元/平方米,同比上涨54% 新会首次突破“9”字头,达9566元/平方米,同比上涨23.5% 全市首次突破“8”字头,达8537元/平方米,同比上涨33.9% 近日,市住建局发布的10月楼市数据显示,10月全市一手住宅成交453

10月一手住宅成交均价出现三个首次突破 蓬江、江海首次过万,达10795元/平方米,同比上涨54% 新会首次突破“9”字头,达9566元/平方米,同比上涨23.5% 全市首次突破“8”字头,达8537元/平方米,同比上涨33.9%

近日,市住建局发布的10月楼市数据显示,10月全市一手住宅成交4531套,环比上涨9.0%,同比下跌41.2%;全市一手住宅成交均价为8537元/平方米,多区域均价创下新高,其中,蓬江、江海一手住宅成交均价为10795元/平方米,首次过万。

数据背后有何玄机?且看记者观察,以及裕隆基地产总经理杨东卉、美智地产总经理汤建军、楼市分析师冯景全的解析。

A 房价:除了开平外,其余各区市均创新高

房价方面,10月全市一手住宅的成交均价首次突破“8字头”,为8537元/平方米,同比上涨33.9%,创下新高。

从各区域来看,开平为6221元/平方米,同比上涨27.1%,仅低于今年7月的6572元/平方米;其余各区市均创下新高,蓬江、江海更是首次过万,为10795元/平方米,同比上涨54%;新会首次突破“9”字头,为9566元/平方米,同比上涨23.5%;鹤山为7543元/平方米,同比上涨51.1%;台山为6334元/平方米,同比上涨29.8%;恩平为4965元/平方米,同比上涨21.5%。

解析:在限购的背景下,10月多区域均价之所以创下新高,主要原因或在于:8、9月份多幅高价地成交,开发商和购房者看好后市,楼价有所上涨;带装修楼盘比例越来越多,一定程度上拉高价格。比如蓬江、江海,楼价被高价盘结构性成交拉高;整体市场仍处于供不应求状态,卖方市场有较强势的价格主导权,因此房价依然高企。

B 成交:“银十”成色不足

10月全市一手住宅成交4531套,环比上涨9.0%,同比下跌41.2%,应该说,“银十”相对“金九”稍好,但同比均逊色不少。

值得注意的是,上述数据是2016年3月至今的第二低值,仅高于今年9月的4155套。同时,今年4月至10月,全市一手住宅成交套数依次为:9419套、6563套、6265套、5701套、4618套、4155套、4531套,数据略有回升。

具体到限购的市区。蓬江、江海成交1350套,环比上涨2.1%,另外,今年3月至10月,蓬江、江海的成交数据依次为:1864套、2916套、1888套、1886套、1658套、1222套、1322套、1350套,数据大致呈现下降趋势;新会成交1051套,环比大涨140.0%,是今年6月至今的较高值。今年4月至10月,新会的成交数据依次为:1237套、1544套、936套、520套、619套、438套、1051套,大致呈波浪式起伏趋势。

由此不难看出,限购区域一手住宅的成交数据有所回升。

其他4市,鹤山成交721套,环比上涨43.9%,是今年7月至今的较高值;台山成交839套,环比上涨4.9%;开平成交374套,环比下跌32.9%,是2015年10月至今的较低值;恩平成交196套,环比下跌63.5%,是今年6月至今的较低值。

解析:需要指出的是,开平10月份一手住宅成交量之所以创下近两年多来新低,与当月没有新增供应有关。

在10月份新增供应有限的情况下,一手住宅成交数据为何环比上涨?

“网签数据存在一定滞后性,10月数据有一部分9月底的实际成交,因此相对9月的统计数据有一定上浮是正常的。”汤建军表示。

杨东卉则认为,今年的10月份,房地产市场除了新会区供应与成交保持增长外,蓬江区的供应与成交均有所下降,市场成交开始出现分化:刚需户型去化较快,改善型的大面积户型去化缓慢,重要原因不在于市民需求,而是由于门槛高,阻碍了大部分改善型置业者“上车”。由于网签数据本身存在滞后性,再加上现阶段银行按揭审批较慢,网签数据更加滞后,所以,目前的数据并未能完全反映市场的真实情况。预计后几个月,网签数据还会逐步下降。

“虽然10月供应大幅下降,但在9月份供应大幅上升且成交有限的背景下,10月份实际可售房源(本月新供应+9月份未售完房源)并不少,在国庆中秋长假拉动下,10月成交量仍实现环比小幅上升。”冯景全同时表示,新会10月成交大增,一方面是9月份基数太低,本月供应大增;另一方面是10月份枢纽新城新地块起拍价高达4120元/平方米,让购房者看好后市,积极入市。

C 供应:绝大多数区域环比大跌

10月全市共批准预售住宅2346套,环比下跌60.1%,同比下跌35.8%,是2015年7月以来,倒数第三少的月份,仅次于2017年2月的851套、2016年5月的2160套,可谓供应极少。

具体到区域,仅新会环比上涨,共批准预售住宅762套,环比大涨89.1%。其余区域均大幅下跌,其中,蓬江、江海批准预售住宅699套,环比下跌61.0%,是今年3月至今的较低值;鹤山批准预售住宅110套,环比大跌93.4%,仅高于2017年7月的6套、2016年5月的108套;台山批准预售住宅697套,环比下跌34.7%;开平批准预售住宅为0;恩平批准预售住宅78套,环比大跌73.1%,是今年3月至今的较低值。

解析:有些项目抢在“十一”黄金周前获得预售证,经过9月份的供应放量,10月份推盘量大幅减少,无论全市还是蓬江、江海两区供应量均大幅下降,而新会9月份供应较少,基数较低,10月为恢复正常供应。

D 库存:消化周期不到5个月,供求仍偏紧

截至10月底,全市待售一手住宅27906套,环比下跌6.5%,同比下跌30.2%,已降至自2015年7月以来的较低值。

值得注意的是,目前全市的库存量与2015年库存高点时的52075套相比,已大幅减少24169套。按照2016年60535套的成交量算,目前的库存消化周期还不到5个月,仍处于供求偏紧的状态。

从各区域的库存量来看,环比均下跌:蓬江、江海为5800套,环比下跌6.5%,和2017年3月、2017年6月、2017年8月的数据相同;鹤山为4857套,环比下跌11.2%;台山为3759套,环比下跌3.6%。

新会、开平、恩平的库存量均降至近两年新低,其中,新会为3319套,环比下跌8.0%;开平为7186套,环比下跌4.9%;恩平为2985套,环比下跌3.8%。

解析:值得注意的是,蓬江、江海10月供应大减,但市场成交热度并没有明显下降,造成库存再次大幅下降;而新会,下半年来供应一直很少,供不应求,库存一直处于下降状态;开平、恩平:作为江门曾经的库存大户(去化周期最长的区域),今年来两市有效控制供应量,加上市区限购造成购买力外溢,两市今年来库存总体处于下降状态,并于10月创近年来新低。

E 二手住宅:全市成交环比下跌超2成

10月,全市二手住宅成交2386套,环比下跌20.7%,同比上涨17.0%,是今年3月以来的较低值。

区域方面,跌声一片:蓬江、江海成交919套,环比下跌14.8%,是今年3月至今的较低值;鹤山成交261套,环比下跌25.9%,是今年3月至今的较低值;开平成交368套,环比下跌2.1%,是今年3月至今的较低值;新会成交369套,环比下跌32.2%;台山成交373套,环比下跌29.2%,是今年4月至今的较低值;恩平成交96套,环比下跌27.3%,是今年3月至今的较低值。

解析:冯景全指出,市区限购条件是半年社保,随着时间推移,原来不足条件的购房者会陆续满足该要求,加上二手住宅实际首付和利率比一手住宅利率高,长期看,二手住宅优势比限购初期有所减弱。

汤建军则重点谈及两个因素:一方面是近期银行贷款额度收紧,甚至部分银行2017年内不再审批放款,导致部分资金实力不足的买家暂时放弃购买;另一方面是土拍市场推高了部分区域的二手房价,甚至出现一二手倒挂的现象,导致有价无市,成交回落。

文/图 江门日报记者 周春锋

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