甘化厂制糖车间靓地竟流拍!业内人士这样分析……

JCR2017-178（蓬江32）号地块，即蓬江区江门甘化厂制糖车间西侧地块于昨天（12月25日）摘牌。

拍卖前，部分业内人士并不看好此次拍卖，预测会低价成交，但没想到的是，最终结果为流拍，也是我市今年首次流拍。

吃瓜群众大多将原因归结为楼市遇冷，也有部分业内人士这样看，还有的业内人士将原因归结为配建要求过多。

“这块地很大可能是某房企大鳄的，主要问题出在它身上。”一不愿透露姓名的业内人士分析认为，主因并非市场遇冷。

还有的业内人士认为，不能仅凭此判断市场的风向，还可继续观察即将开拍的滨江新城新地块。

该地块用途为商业、住宅用地；出让建设用地面积75288.12平方米，约113亩，容积率为1.0—2.32，计算容积率总建筑面积为75308—175008平方米，其中住宅建筑面积不大于93400平方米；建筑密度≤40%，绿地率≥30%。

该地块挂牌起始价为10.3亿元，楼面地价折合约5886元/平方米，较高限制地价为12.07亿元（楼面地价6894元/平方米），当报价达到较高限制地价时，以“较高限价+配建住宅建筑面积”数量较高者为竞得人。

现场图

宗地红线图

江门甘化厂制糖车间西侧地块规划用地红线图

记者梳理发现，此次土拍呈现“三高”，即住宅建筑限高有所“拔高”、配建方面要求高且对建设海绵城市方面有要求、起拍楼面价高。

“一高”：限高150米，比目前“拔高”50米

本地块规划要求建筑密度≤40%，相对于目前商住用地建筑密度普遍≤30%而言，已大幅增加；与此同时，本地块规划要求住宅建筑限高150米，相对于目前住宅普遍限高100米而言，已“拔高”50米。如果按照住宅普遍为3米的层高计算，150米可建成超40层高楼。

而这并非个案。记者留意到，近期拍卖的部分地块，楼高限高均有所“拔高”，如已经于11月2日摘牌的JCR2017-172（鹤山23）号地块，以及将于11月30日摘牌的JCR2017-174（鹤山24）号地块。

“近期拍卖的几幅地块的限制高度确实有所提升。”广东中原地产营销总监莫志华表示，在土地资源越发珍贵、建筑密度不大（住宅用地地基面积规划设限），但城市人口增多的情况下，为提高城市土地使用率，在符合规划要求的情况下，朝超高层建筑发展是必然趋势。一般来说，层数达到40层以上（或高度100米以上）的住宅被称为超高层住宅。由于超高层住宅建筑的梁、柱、承重等对地下桩基础的技术要求高，对大型建设设备、各项用材等方面投入较大，造价相对高层住宅大约高出15%，进而影响房价，但对居住舒适度影响不大，“习惯了就好。”

也有业内人士表示，一个城市的高楼数量决定了它的城市高度。随着时间推移、经济发展，我市超高层住宅有望逐渐增加，江门会“越长越高”，但是否该鼓励建超高层住宅，不能一概而论，要分区域来看待。

“二高”：配建方面要求高

该地块在配建方面有多项要求，一方面，社区公共服务设施用房建筑面积不少于800平方米，且首层建筑面积不少于100平方米，同时要在临甘化路设置用地面积不少于8900平方米的绿化广场，并对公众开放使用。

比较“新鲜”的是，该地块还在海绵城市建设方面提出要求：未设置地下空间的绿化面积占地块建设用地面积的比例不低于5%，并应结合绿地适当种植高大乔木。下沉式绿化率≥40%，透水辅装率≥50%，绿化屋顶率≥30%。

何为海绵城市？它是新一代城市雨洪管理概念，是指城市在适应环境变化和应对雨水带来的自然灾害等方面具有良好的“弹性”，也可称之为“水弹性城市”。下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。

记者获悉，为推进海绵城市建设，我市专门制定了有关规划，提出通过海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，较大限度地减少城市开发建设对生态环境的影响，将年径流总量控制率（70%）范围内的降雨就地消纳和利用。到2020年，城市建成区20%以上的面积达到对应管控区域年径流总量目标要求；到2030年，城市建成区80%以上的面积达到对应管控区域年径流总量目标要求。

“我们很少谈到海绵城市这个话题。据我所知，甘化厂地块之前在三旧整体规划上就有这些要求，甘化厂是江门历史上一个标志性的工业企业，意义较大，且紧靠西江，政府对地块开发有海绵城市建设要求也是很合理的。”裕隆基地产总经理杨东卉说。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全告诉记者，海绵城市建设会在一定程度上提高建设成本，且对楼盘而言，是一个改善居住环境的新卖点和相对优势，或在一定程度上提高楼价。

他同时讲到，海绵城市理念作为新型环保城市建设的新趋势，在国内一线城市已实施多年，是近年来大城市排水不畅、雨天饱受内涝之苦的产物。作为国家海绵城市建设示范点的深圳，已在辖区内（例如光明新区）多个项目建设海绵城市设施，主要集中在湿地公园、公共设施和部分楼盘，从效果看，海绵城市设施有效缓解了城市雨天内涝，夏天热岛效应，且通过植被净化，水质得到一定程度提高，促进了当地环境优化和经济效益的提高。

“三高”：起拍楼面价远高相邻3地块成交价

本次拍卖的地块为甘化厂第四幅商住地块，此前的3幅地块已成功拍出——碧桂园集团于2015年7月以3.5亿元竞得甘化片区首块商住地，即JD2015-6号地块，折合楼面地价约2000元/平方米，建成西江御府，现已售罄；2015年9月，越秀地产以3.5亿元竞得JD2015—9号地块，折合楼面地价约为2025元/平方米，建成西江悦府，现已售罄；2016年12月7日，碧桂园集团以总价5.3亿元竞得JCR2016-114（蓬江18）号地块摘牌，折合楼面价约3686元/平方米，在建西江华府，非毛坯产品均价约12000元/平方米。

不难发现，本次挂牌地块起拍楼面价约5886元/平方米，已大幅超出此前出让的3幅地块的成交楼面地价。

l来源：江门置业宝