增、控、降:“绩优生”恒大的新战略透露出哪些信号?

搜狐焦点江门站 2020-04-02 09:42:26
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来源:南方网 3月31日,2020年第一季度的最后一天,中国房地产“第一军团”的恒大举行2019年业绩线上发布会。恒大集团董事局主席许家印表示,恒大在2020年要正式开始实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。 许家印宣布恒大全面实施新战略 看得出,许家印心情很不错,他高调

        来源:南方网 

  3月31日,2020年第一季度的最后一天,中国房地产“第一军团”的恒大举行2019年业绩线上发布会。恒大集团董事局主席许家印表示,恒大在2020年要正式开始实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

许家印宣布恒大全面实施新战略

  看得出,许家印心情很不错,他高调宣布了今年8000亿、三年后万亿的销售目标,对公司2019年净利下滑和负债高企的问题也没有回避,称“即使利润下滑,恒大也还是排名前三的房企”“恒大不存在现金流问题”。

  事实上,从过去10多年高歌猛进大周期间的“三高一低”,到拿下销售冠军后的“三低一高”、”规模+效益“,再到如今的“高增长、控规模、降负债”。包括恒大在内的中国房企,正不断适应中国当前的房地产形势,并对未来进行研判,降速、维稳已成为今年乃至今后几年的主流思路。对许家印等房企舵手而言,真正的考验还在后面。

  “高增长”:2022年实现年销售过万亿

  2019年财报显示,恒大实现合约销售额6010.6亿元,同比增长9%;营业额4775.6亿元,同比增长2.4%。2020年,按照许家印提出的内部目标,要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿;这就是销售“高增长”。恒大由此成了第一个公开提出万亿销售的房企。

  近年来,随着行业竞争白热化和楼市调控常态化,整个头部房企的增速都在放缓,恒大此时提出“高增长”的底气何在?

  发布会上,恒大发布的今年一季度销售报告或许可以给出部分答案。许家印表示,今年一季度在疫情非常严重,一月底二月份线下销售基本停滞的情况下,恒大二月份实现447亿销售,三月份实现了六百多亿的销售,这是历史上都没有过的。数据显示,借助“恒房通”线上卖房等营销措施,恒大实现了一季度业绩“开门红”:销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,行业排名第一,充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

  如果说“线上卖房”等强销售是保证高增长的战术,低价高土储则是恒大高增长的根本战略。

  按照恒大总裁夏海钧的说法,恒大目前有2.93亿平米土储,67%一二线城市,楼面价1800元,建安成本3800元,总成本才6100元。面粉已在口袋中。今年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿。充足的货量,再加上强劲的销售力,恒大销售业绩有望实现大幅增长。

  “控规模”:土地储备降至2亿平方米

  手中有粮,心里不慌,对房企而言,土地储备是不是越多越好?对此,恒大表示,有土储才有“力气”高增长,不能不吃,却不能多吃,因为过量的土储会造成大量资金沉淀。

  许家印说,如果销售高增长,但投资不收紧,依然“进得多、出得多”,“降负债”也就无从谈起。恒大“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。如果按照这个目标,恒大以后三年每年新增的土地储备大概是4000万平方米左右,以前则是6000万-8000万平方米。在多元产业方面,也要收紧投资,5年内不再投资其他任何产业。

  通过严控土储、审慎投资,收紧大部分业务的资本性支出,为恒大降负债保证了充足的现金流。如今,恒大拥有2.93亿平米的土地储备,因此可以适度减少拿地,充分利用现有土地储备,既能确保公司的持续发展,还能大幅减少支出,为新战略的实施提供有力保障。

  “降负债”:三年负债降4500亿

  在“去杠杆”的时代大潮中,房企的降负债之路已刻不容缓。

  按照恒大规划,通过“开源节流”双措并举,未来三年将实现负债大幅降低,有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

  而根据许家印在现场算的账,该目标的实现并不困难:“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

  据业内人士分析,以恒大目前的资金成本计算,每年降低1500亿负债,不仅大幅降低杠杆,还将减少一百多亿的资金成本,而这一数据,会直接反映在利润中。同时恒大具备实现这一目标的巨大优势和条件,包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。

  不难预见,通过高增长的“开源”,以及控规模等的“节流”举措,恒大的负债情况将在未来几年大为改善,许家印今日的大决心将带来一个更加稳健的恒大。

  三年后的“新恒大”值得期待!

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