重磅!楼市打响去杠杆排名前列枪,2018年房价要跌?

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2018，楼市唱空之年？

1月底接连两天，任大炮出席两场活动的发言，又刷了屏。

1月26日，任志强在第十五届中国地产风云榜上发表演讲，提到三个下降。

排名前列，2018年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降。

第二，房地产开发面积会下降。

第三，房价下降的城市会越来越多。

不少媒体再次高潮，“任志强首次唱空”“任志强说2018房价不涨了”频频刷屏。

但房价下跌，早在2017年多个城市发生。

根据国家统计局数据，2017年新房价格下降的城市有：深圳、福州、南京、无锡、郑州、杭州、成都、北京、合肥，跌幅从0.2%到3%不等。

这9个城市，都是2016年涨幅较大的城市，在严厉调控下，房价硬是被按了下来。其中，深圳新房跌幅较大，2016年9月以来，深圳新建商品住宅均价已连续15个月环比下降。按涨幅来看，广州、厦门、济南排在前三位。

而新房与二手房价格同时下跌的城市有南京、北京、合肥，北京的二手房下跌1.6%，跌幅较大。按涨幅来看，广州、武汉、无锡排在前三位。

再来来看看相对客观的数据：

只有合肥被强制管控的涨幅较小外，35个大中城市二手房价依然“涨声一片”。但价格上涨，成交量却是另一番景象。

▲各线城市成交量图（数据来源：链家研究院）

一线、二线发达、二线中等城市成交量均出现了大幅下滑，三四线城市成交量却大幅上涨。

分城市来看，2017年3-11月，厦门的成交量竟然跌去92%，领跌全国，其次是廊坊和天津，跌幅都超过80%，市场冷清可见一斑。

号称房价“只涨不跌”的一线城市，深圳、北京、上海都已戳破了“神话”。2018，会不会成为唱空楼市的一年？ 

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楼市去杠杆排名前列枪

突如其来的6张罚单，让厦门又陷入舆论中心。

1月25日银监会厦门监管局公布一系列针处罚信息， 被处罚者分别是农行、交行、中信银行、平安银行、中国银行，违法违规事实多是资金被挪用、流入楼市。

为什么是厦门？

一是厦门的房价过高，泡沫无疑。厦门是中国房价第四高的城市，仅次于北上深，比广州还高出1万元，一个旅游业为主的城市，经济已严重依赖房地产，泡沫相对比较大。

二是厦门的杠杆率和负债率全国较高。

住户负债率=住户贷款余额/住户存款余额

居民杠杆率 =（住户部门贷款余额 + 公积金贷款余额）/GDP

到2016年，厦门、深圳、合肥和南京的住户负债率都超过了100%，而厦门是居民杠杆率和负债率较高的城市，远超上海和北京。

去库存在大城市已空间，去产能在2017也基本完成，而在2018年，防范金融风险和金融去杠杆，才是主线。较先动刀的，就是针对银行业。

中央对地方债不再兜底；

信托资金不得违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域；

浦发银行成都分行为掩盖不良贷款，违规办理信贷、同业、理财、信用证和保理等业务，向1493个空壳企业授信775亿元，四川银监局依法对浦发银行成都分行罚款4.62亿元，浦发银行内部问责近200人；

1月27日，邮政储蓄银行甘肃省分行下属机构共罚没2.95亿元，此案涉及票据票面金额79亿，非法套取挪用理财资金30亿，涉案波及了12家银行业金融机构的数十名高管。

……

从去年12月底至今的一个月时间里，银监会罚单金额总计已超过20亿元。

一场真正的去杠杆、防风险的“大战”即将打响，2018年，理财、信托、同业、通道等都跑不了！资金违规进入楼市，更是被监管的重中之重，针对厦门各银行的罚单，开了排名前列枪！

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会不会跌回一年前？

面临如此风险，厦门房价会不会下跌？会，而且已经在下跌了。

▲数据来源：中国房价行情平台

尽管2017年厦门房价仍有17%的涨幅，但从9月开始，房价已开始连续下降。12月，环比更是下降3.3%。而从各区域看，厦门各个区房价都有所下调，处在岛外的翔安区房价较低，却也是价格下跌幅度较大的区。

上文提到了厦门二手房成交量暴跌92%，而2017年厦门一手住宅成交面积140万㎡，成交“腰斩”，同比下跌52%，创下2008年以来的新低。

量价齐跌，就是厦门楼市2017年的真实写照。市场盛况不再，而央媒前几日又喊出了“楼市调控不会虎头蛇尾”，调控力度不会放松，市场预期开始转向，这一波楼市行情早已画上句号。 

很多人会担心，厦门房价会持续暴跌吗？跌回一年前？

基本不会的，“稳”依然是头等大事。对于刚需购房客，只要在经济能力承受范围内，就不必多等待，上车即可。至少现在这个阶段，可以多看多比较，购房时间会宽裕许多。

但对于投资客，尤其是厦门岛内的投资客，在强势去杠杆的背景下，没有人是特别安全的。一旦去杠杆扩大范围，银行这个最重要的中转站被卡死，众多投资投机者会出现债务问题，没有充足的现金流支撑，降价抛售房源的情况就可能出现。 

厦门已打响排名前列枪，接下来，是深圳？！是合肥？！那些高杠杆、投机者聚集的城市，过得不会太舒服。

只能说：“天道好轮回，苍天饶过谁！”

文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。

银行和地产商不玩了？你看到的只是假象！

　　这两天，据说银行不给房地产商提供贷款了，很多房产商和购房者着实紧张了一把。

　　对于小房企来说，这特别是个噩耗，在地产严冬，没有银行贷款，这些企业资金链嘎嘎作响。

　　对于购房者而言，「断粮」可能成为压垮高房价的最后一根稻草，没买到房子的人有机会上车，已经买了房子的没有以前那么高兴了。

　　不过，我要说的是，银行对房产商「断粮」的影响绝没有很多媒体说的那么大。什么「房产寒冬要来了」、「房价要崩盘」……真的有点危言耸听。遇到这种事情，还要冷静分析，理性决策。

　　01 、开发贷暂停到底是怎么回事

　　1月30日，网上流传一份恒丰银行信用评审部发出的内部通知显示，信用风险评审部2018年1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务。

　　30日晚间，《排名前列财经》证实，这个事情是真的，恒丰银行还给出理由：「这是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策」。其实，除了恒丰银行，还有几家银行也做出过类似的决定。

　　据报道，一家总行在北京的股份制商业银行早在去年就暂停了受理房地产行业新增授信业务。

　　另外，去年7月份，外界也传兴业银行暂停了房地产开发贷款，而且「有图有真相」，后来兴业也没出来辟谣，再后来就不了了之了。

　　所以，算上恒丰银行这次，再外加一家股份制银行，再默认兴业银行暂停也是真的，也就三家银行暂停了对房企的贷款。

　　全国的银行有多少呢？5家国有银行（工、农、中、建、交、邮储），12家全国股份制银行（恒丰、浙商、招商、中信、光大、华夏、民生、广发、兴业、平安、渤海、浦发），还有很多地方银行。

　　三家银行暂停房地产开发贷款就能让房地产寒冬来临？让房价崩盘？让没买到房子的人买上房？稍加琢磨，就觉得多少有点夸大其词。

　　02、银行会舍得这块肥肉？

　　房地产贷款包括针对房产商的房地产开发贷款、针对购房者的房地产按揭贷款以及以房地产作为抵押物的其他贷款。

　　上面不管哪个贷款，对银行来说都是优质贷款，因为都和房产挂钩，而房价从长周期来看是向上的，所以银行都喜欢这种贷款。

　　口说无凭，数据说话。

　　查询了12家全国性股份银行2016年年报，除了恒丰、兴业、平安、华夏、浦发和招商银行，其余6家房地产业贷款占总贷款额度都超过10%，较高的是中信银行，达到15.16%。

中信银行2016年贷款行业分布

　　以中信银行为例，2016年房地产业贷款是2516.64亿元，占整个贷款余额的15.16%，在所有贷款行业中排名排名前列。

　　再来看看房地产业贷款占比比较低的浦发银行。

浦发银行2016年贷款行业分布

　　2016年，浦发银行房地产贷款2442.64亿元，占整个贷款余额的8.9%，在所有行业中排名第四。更重要的是，查询这12家银行的贷款机构和质量，房地产业贷款不良贷款率普遍较低。

　　还是以浦发银行为例，2016年房地产业贷款不良率只有0.27%，而制造业不良率高达4.87%，批发和零售业不良率为5.48%。

　　以下是另外11家全国性股份制银行重要行业不良率分布。

　　从上表中可以发现两个信息：

　　排名前列、房地产业贷款不良率普遍较低。

　　第二、制造业贷款不良率普遍较高，这就是金融无法回归实体经济的本质原因。

　　03、恒丰银行表态的用意

　　其实，2016年9月，银监会就下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，不允许理财资金和表外资金投向房地产和开发贷领域。

　　今年1月13日，银监会发布的《2018年整治银行业市场乱象工作要点》指出，银监会将严惩金融机构通过各种违规渠道为房地产开发项目提供融资。

　　在这样的大背景下，银行给当地产「断粮」很容易引起关注，但影响有多大，并不像外界分析的那样。

　　我们再回过头来看恒丰银行的表态。

　　上文提到，恒丰银行对于给银行「断粮」给出的理由是「基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策」。言外之意就是要减少房地产业的贷款，这其实也是合情合理的。

　　排名前列，在12家股份制银行中，恒丰银行的房地产贷款比例不高，也就5.25%，2016年的房地产贷款总额也就211亿元。

　　第二、恒丰银行爆出给银行「断粮」有向监管部门示好的意思。

　　尽管这个事情是真的，恒丰银行给的理由也没什么问题，但对房地产市场到底有多大冲击呢？真的可能是微乎其微。

　　04、银行和地产商是一丘之貉

　　和2016年相比，房地产市场整体不景气，再加上国家有形之手的强力干预，银行的资金流入房地产市场的量确实在减少，但总量依然很大。

　　截至去年上半年，银行类金融机构人民币各项贷款余额114.57万亿元，人民币房地产贷款余额为29.72万亿元，占银行类金融机构人民币贷款总额的25.9%。

　　其中房产开发贷款余额6.4万亿元，地产开发贷款余额1.36万亿元，个人住房贷款余额20.1万亿元，分别占所有房贷余额的21.5%，4.6%和67.6%，其他房贷占比为6.3%。

　　所以，对于银行来说，房地产相关贷款目前来说依然是优质贷款，额度大、不良率低，作为商业银行，没必要和房地产业过不去。

　　但为什么会时不时的穿出银行给房地产「断粮」的消息呢？

　　我们不否认这些消息的真实性，也不怀疑监管部门窗口指导的威力，但银行真正做到的有多少？做到了比例到底有多大？可能银行最清楚。

　　再进一步说，银行和银行是不同的。一家不能代表一个行业。每年，各家银行对房地产相关信贷业务的尺度都会有所调整且各不相同，甚至差别很大。

　　另外，各家的尺度取决于各家的风险偏好、业务压力、政治考量、政策信息渠道、客户特点等等。

　　再次，上文也说了，算上兴业，也就三家银行，能掀起多大风浪？关键是，银行真的愿意这么做吗？

来源：米筐投资