谢逸枫:两会后2020年中国房地产10大走势预判

文/谢逸枫

大会后2020年中国房地产何去何从，这是值得去思考与研究的，房地产对中国经济、金融、地方、财政、家庭、产业、新型城镇化实在太重要。当前中国经济面临着困难、风险、危机之时，房地产不能出问题，必须稳定，复苏。国家对房地产业的定调，行业、财政、货币政策的基调，言论的表达，都会影响到未来房地产市场的发展。因此，大会的报告对于房地产行业的指导，意味着决定这个行业的发展方向，决定着房价走势。

笔者一直坚信强调，房地产是中国经济、财政、债务、金融、财富的晴雨表，关系到经济稳定发展，经济危机的化解。现在最需要房地产来支撑，稳定大局，不能因为部分人买不起房、部分城市高价房、部分区域泡沫、部分城市房地产出现挤压人才与企业及制造业、部分区域供应过剩、部分区域库存过高、部分房企债务过高、部分区域产业空心的现象，就一刀切的否认房地产给中国经济带来的巨大贡献，就盲目的说要干掉房地产。

决定中国房地产走势的关键是政策，制度，这是房地产半市场半计划体制决定的。特别是由土地招拍挂制度的土地财政制度、拿地的房企土地储备制度，投资门槛的房地产项目资本金制度，销售的商品房预售制度，房贷的商品房按揭制度，物业的临时物业管理制度，税收的分税制制度，材料的供应商招标制度，一套房子的100多个印章制度，都能够说明土地、房子、货币、材料、利率供应与投资、销售、房贷、物业受到限制、管制。

政策、制度的最终目标服务于中国经济，所谓的政策服务于经济。决定政策、制度改革、变化的关键，是中国经济、房地产出现变化，即下降过快，上行过快。从1998年-2019年房地产、经济的政策、制度改革、调整过程，就可以发现六轮房地产调控，三轮救市、三轮收紧。到2019年正好是放松的，到2020年就应该是第四轮救市。因为中国经济陷入新的危机时刻，少有的压力，GDP、财政收入、投资、消费、出口、就业、企业全部告急。

现在回到主题的大会报告涉房地产行业的定调来看，长期的房地产行业发展作为目标是促进房地产市场平稳健康发展，不变。短期重点看，房地产调控方向，主要是坚持房住不炒，因城施策，分类指导，一城一策。而房地产与经济发展的逻辑来看，房地产是短期经济刺激手段之一，删除“不将房地产作为短期经济刺激手段”就是较好的证明，其中货币、财政的扩张，都要依赖于房地产支撑，大部分资金的来源还要通过土地与房地产税收去最后实现与保障。

基于大会报告、经济与房地产市场形势、楼市政策的基调、住房供需、土地供应、去库存周期的拉长，货币与财政政策调整、债务增长与财政收入下降及财政支出超收入，城镇化、人口增长、户籍与人才政策放开、城市群与都市圈的变化，作出大会2020年中国房地产走势十大预判。具有一定的参考意义，与市场判断价值。以供房企、投资机构、个人购买房产、土地、不动产时参考，要注意城市选择、所在城市的政策限制，避免作出不利的选择。

其一是降杠杆阶段性结束，加杠杆开启。房地产调控政策总体趋松，限购限贷松绑，限价限签限售取消，限企限商限摇号放开，认房认贷，购房税收免减，首付下降，房企融资放松。其二是房地产市场的数据上半年止跌平稳，下半年全面复苏回升，全年总体平稳。4月商品房销售面积为11994万㎡，单月同比增速为-2.14%，商品房销售额为11498.23亿元，单月同比增速为-4.99%。

其三是房企一二线抢地，地王重出江湖，地价大涨。房企集中度上升，洗牌加剧，迎来大规模收购并购高潮。中小房企、房企物业分拆上市赴港排队。其四是房价呈板块轮涨，一线与强二线城市房价率先上涨反弹，接着轮到弱二线与强三四城市房价上涨反弹，最后弱三四线城市房价上涨反弹。

其五是人口流出型、资源衰竭型的三四线城市，进入库存上升期。其六是城市群+都市圈时代效应，重点布局四个国家队城市群，长三角+珠三角+成渝+京津冀+24个人口千万级都市圈。随着粤港澳大湾区、长三角一体化相继上升成为国家战略，我国新一轮城市化也在不断升级，以都市圈建设为代表的区域化协同发展正在加速推进。

其七是房企拿地、投资买房除四大国家城市群+24个都市圈城市外，100万人口_300万人口的三四线城市仍是拿地重点城市。其八是经济+财政刺激计划启动，央行放水，货币超发，信贷扩容，利率创30年新低，未来10年较好抄底买房时机来临。其九是住宅房产税试点不会转正开征、房地产税不会立法，不会开征。住房公积金制度、商品房预售制度不会取消。

其十是房地产业支柱地位200年不变，房价再涨30年不变。长期以来，房地产是支柱产业，决定未来中国房价、房地产市场发展的是政策、制度、体制、供需关系、土地制度，决定全民炒房的是房子、土地的金融属性、货币、利率、投资渠道。以过去的20年楼市调控、房价上涨经验教训、土地制度与土地供应体系、房地产市场制度、经济体制、房价运行逻辑与规律来判断，只要保持现在的状况，房地产业支柱地位200年不变，相信未来房价上涨30年不变。

来源：功夫房产