地王撑不住 50宗地王被动“等待”入市

地王撑不住？2016年被业内称为中国房地产的“地王年”，全年产生了超340宗单、总价地王。1年过去了，地王们的命运如何？

　　考虑到部分“新地王”价格会高于“旧地王”，以及有些地王体量过小，近日，克而瑞研究中心综合城市房地产交易规模、地王幅数、地块交易时间等因素，从355个地王中选取了50个典型地王作为典型性样本，进行了深入的分析。

　　根据克而瑞的统计，这些地王的建设现状参差不齐，但整体进度十分缓慢，其中仅7个项目进入了开盘阶段，而在未开盘的43个项目中，一年过去之后，仍有多达14个项目处于未开工的状态。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2015年以来，全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的合计50宗，其中20宗于2017年成交，20宗于2016年成交，另外还有10宗是2015年成交的。

　　值得注意的是，据中原地产研究中心统计数据显示，这50宗地王土地款总价合计为4178亿元，货值接近1万亿元，目前网签销售额合计仅为277.5亿元，占支付土地款总价尚不足7%。

地王的股权变动

　　曾几何时，一个地王可以成就一家企业。12年前，华润置地以25.65亿元摘得北京(楼盘)地王，到2015年底，这个项目销售额突破了145.39亿元。彼时，拿地款与其产生的销售货值的比例尚能高达1：5.6，现如今，在北京楼市，这一比例已降至1：1.4，甚至货值更低。

　　曾经尝到地王甜头的另一家房企是中国金茂。8年前，中国金茂拍得北京广渠路地王时还名为中化方兴，支付40.6亿元的地价换来了131亿元的销售额，也给中国金茂带来了金茂府的高端产品线，可谓造就了一家标杆房企。

　　然而，2015年之后，高价地将不再是房企淘来的一桶金，反之，或将成为开发商的“噩梦”。

　　以现在开发商的能力来看，一般一个住宅项目，从拿地到销售可以控制在6个月-8个月之间，高价地可能稍微缓慢一些，但依然可以实现高周转。简言之，根据地产项目开发周期，大部分去年招拍挂诞生的“地王”，都会在今年或是明年上市销售，更不要提三年前的项目了。

　　“2015年以来，多宗地王地价超过房价，大多数都在"晒太阳"。50个项目中，有29个项目基本确定了案名。” 中原地产首席分析师张大伟向记者表示，除北京与上海(楼盘)的个别项目因为入市较早而产生销售额外，大多数高价地都难以入市。

　　“限价”政策压制下，高价地变现举步维艰。张大伟称，2016年下半年集中成交的高价地，恰好多分布在调控最严格的15个热点核心城市，目前看，拿地时的“过于乐观”很难在短时间内转变为“销售数字”。

　　更重要的是，因涉及资金体量大，在50宗高总价地块中，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%，其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，上海、北京、武汉(楼盘)等城市的高总价地块大部分都出现了股权变动。

　　张大伟表示，2017年房企融资难度越来越大，过去2年拿地过于激进的企业只能选择卖股求生，预计后续还有更多项目抛售股权。

“高溢价”很难再次实现

　　近期，有媒体报道称，南京(楼盘)出现了排名前列亏本的地王。据报道称，京奥港未来墅近期自贴“封条”停工，施工方称项目拖欠了两千多万元的工程款。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，而其今年销售额较高不超过5.6亿元。

　　对此，同策研究院表示，在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”，或难以以盈利方式推盘入市，高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾，让绝大部分地王项目亏本。

　　“2018年，资金链告急将成为近三年拿高价地的房企较大的压力。”张大伟直言，大部分企业鉴于开发周期计算，都预判2017年下半年项目进入回款阶段，因此借款融资都集中在2015年-2016年之间，而2018年则是其还债期。届时，旧债因销售回款率低难以偿还，新债又难借，多重压力齐至，不排除比亏本更严重的被逼出房地产市场的可能性。

来源：中国经济网