2754元/㎡!滨江CBD首幅商业用地摘牌!

今天（11月1日），JCR2018-135（蓬江14）号地块于上午10时限时竞拍，吸引了2位自然人参与，约10多分钟后，地块成交，溢价3.7%，总价为5614万元，折合楼面价约2754元/平方米。最终（较高）报价人为李耀能、刘国熙（暂定名）。

作为滨江新区CBD“15+1”幅商业用地

排名前列幅摘牌的地块，

也是11月最早摘牌的地块，

该地块的摘牌，

揭开了11月“土拍潮”的序幕。

JCR2018-135（蓬江14）号地块位于兴澜一路和河滨新路交叉口以北地段；用途为商务金融用地；出让建设用地面积约15.3亩；起始价：5414万元，折合2655元/平方米。

规划指标方面，容积率：1.5-2.0；计算容积率总建筑面积：15291平方米—20388平方米；建筑功能：商业建筑为主，可兼容商务建筑，不得设置服务型公寓；建筑密度≤35%；绿地率≥24%；建筑高度控制：裙房≤15米，塔楼建筑限高40-50米。要求：项目建成后，竞得人须自持总计容建筑面积的比例不少于40%，自持年限不少于10年。

其建筑风貌（共性）引导

1、简洁方正的体量，造型硬朗有力：建筑运用石材与玻璃的结合，体现建筑稳重大气的气质，配合不同窗墙比和开窗形式，表达建筑虚实关系及立面丰富度。

2、以浅黄为主色的暖色系建筑色彩：控制建筑石材比重，用石材和金属构件颜色表现建筑色彩，整体建筑群颜色和谐统一，营造亲切尊贵建筑群体感。

3、建筑顶部和底部处理：建筑顶部和底部将江门传统地域建筑的空间再演绎，顶部以虚为主，可做开敞或半开敞屋顶花园，作为建筑公共活动空间。底部裙楼和主入口尽量采用架空或退让的方式，公建化表达。

建筑风貌（个性）引导：

1、建筑色彩控制：地块建筑色彩以浅黄色为主，占建筑立面≥40%。地块建筑以浅黄色为基调，表现建筑厚重端庄之感。

2、建筑材质控制：地块建筑材质以石材为主，石材总体用量≥50%。地块建筑采用米黄色石材表达建筑基调为大方、端正、稳重。

关于滨江新区CBD“15+1”商业地块

滨江新区CBD位于滨江新区启动区（现代服务业集聚区）的核心，总用地面积1755亩，其中首期重点打造“15+1”商业地块，其中，“15”是指在华盛路、兴澜四路、河滨新路、兴澜一路围成的区域内，共15幅地块，合计330亩，由北部A区域7幅地块和B区域8幅地块组成，地块使用性质均为商业地块兼容商务用地。

从JCR2018—135（蓬江14）号地块开始，滨江新区一口气推出7幅地块，除JCR2018—136（蓬江15）号地块挂牌出让交易因故终止外，实际挂牌6幅，约85亩。

较高建筑限高

塔楼建筑限高160—170米

挂牌的“15+1”商业地块中，每幅地块的建设面积多为20亩左右，其中JCR2018—174（蓬江22）号地块最小，建筑用地面积约12.4亩，位于凤翔路与河滨新路交叉口东北侧；JCR2018—138（蓬江17）号地块较大，建设用地面积约26.6亩，位于华盛路与兴澜一路交叉口东侧。

建筑限高方面，“15+1”商业地块多在100米以下，有3幅地块要求相对较高，其中，已经挂牌的有JCR2018—139（蓬江18）号地块，它位于华盛路南侧、兴澜一路以东、凤翔路以西地段；建筑用地面积约22亩，塔楼2建筑限高160—170米，为建筑限高较高。

业内人士李先生认为，从土地出让条件来看，符合江门这个三线城市的实际情况，拿建筑面积、限高来说，如果太高、体量太大，空置率可能会较高，如果大多限高在100米以下，地块面积大多在20亩左右，相对比较合适。

较高的自持占比

竞得人须自持总计容

建筑面积的比例≥40%

 “15+1”商业地块中，已经挂牌的JCR2018—135（蓬江14）号、JCR2018—174（蓬江22）号、JCR2018—175（蓬江23）号，以及JCR2018—137（蓬江16）号、JCR2018—138（蓬江17）号、JCR2018—139（蓬江18）号地块均要求自持，年限≥10年，但前三幅地块要求，竞得人须自持总计容建筑面积的比例≥40%，而后三幅地块，竞得人须自持总计容建筑面积的比例≥20%。

　　点评

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，作为江门未来的企业总部基地和商业风向标的滨江，按照以上要求建设，一方面是发展总部经济、商业中心的客观要求，另一方面则是响应国家在低碳环保、节能方面的号召，为全市未来的建设作出探索和示范效应。

“15+1”商业地块的推出，是否会在一定程度上促进滨江板块一手住宅的去化？

“对于滨江楼市应该是较大利好。”冯景全指出，滨江新区经过10年建设，目前从交通基础设施、公共配套和住宅体量看，已初具雏形。但另一方面，离规划初衷——企业总部和商业中心仍有一定距离，目前推出多块商业地，主要是以打造企业总部和商业中心为主，此举将进一步加快滨江核心建设步伐，促进更多企业总部和商业中心扎根落地，彰显了滨江大力发展总部经济的决心，是对滨江规划初衷的落实和回应，有利于增强市民对滨江购房的信心，同时分享当地总部经济发展的红利。

可以预见的是，当“15+1”块商业地块成功拍出后，不仅能进一步提升滨江新区CBD的形象，而且，高附加值的产业发展将提供更多更好的就业岗位，吸引更多高精尖人才落户。

11月我市将现“土拍潮” 

17幅商业、商住、住宅地块集中推出待摘牌

据统计，11月有超20幅地块（含商业用地、商住用地、住宅用地、科研用地、商服用地，不含工业用地）待摘牌，其中，17幅为商业、商住、住宅用地，数量比其他月份大幅增加。除了滨江新区“15+1”中的6幅之外，另有一些地块较有特点——

最受关注的地块

江门一中南面两幅商住用地

在多幅摘牌地块中，最受关注的莫过于江海区中心区的JCR2018—146(江海10)、JCR2018—147(江海11)号地块，即位于江门一中南面、明泰三路与永康路交界西南侧，属于高新区（江海区）中心板块的两幅合计约183亩的商住靓地，将于11月5日摘牌，起拍楼面价4800元/平方米。

业内人士指出，这两幅地块比较方正，面积较大，易于规划。同时，如果被同一单位竞得，可以统一规划，建设较大项目。另外，项目周边有景贤小学、江门一中等优质教育资源，地块一还要求配建一所幼儿园，会为项目加分，所以质地相对较好。

最集中的商住地块

开平水口镇龙东村委会

一口气推5幅地块

JCR2018—153（开平22）号、JCR2018—154（开平23）号、JCR2018—155（开平24）号、JCR2018—156（开平25）号、JCR2018—156（开平26）号地块均位于开平水口镇龙东村委会，分两次集中推出，排名前列次推出3幅，建筑用地面积共计约119亩，起拍总价5.95亿元，折合均约2500元/平方米，均于11月19日摘牌；第二次推出两幅，建筑用地面积共计约102亩，起拍总价5.7亿元，起拍地价2800元/平方米，将于11月20日正式摘牌。

相关地块一览表

来源 | 江门日报记者 周春锋

编辑 | 谭国基