房贷利率上调哪些二手房值得投资?

房贷利率的提高，或使二手房市场成交受到一定影响

6月7日，本报《楼市周刊》A08刊登了《我市一手房房贷利率 普遍上浮25%》一文后，受到广大市民的关注，不少市民来电询问：“一手房房贷利率上调，是否二手房房贷利率也一起上调?”对此，记者采访了我市部分二手房中介，了解相关情况。

二手房房贷利率普遍上浮

江门市裕隆基地产二手部总经理吴名鸠告诉记者，目前二手房在银行贷款方面和一手房一样房贷利率有所上浮，而且上浮的幅度跟一手房差不多。也就是说，和一手房一样，首套二手房房贷利率也普遍上浮25%，二套一手房普遍上浮30%。

嘉毅地产副总经理邓桐燊表示，由于二手房没受限购的影响，学位房依然受到追棒，如滨江新区或地段好又是小区电梯房的二手房房价格不比一手房价格低，滨江新区的一二手房价格出现严重倒挂。如星汇名庭的二手房有些业主放出来的价格已经去到15000元—18000元/平方米，但同区域的保利大都会，一手房仅卖15000元/平方米。

超过15年楼龄的房源银行谨慎审批

嘉毅地产副总经理邓桐燊告诉记者，2010年之前，江门的二手房价格每平米普遍在二三千元，到了今年上半年，每平米已经上涨到7000多元，而相比之下，家庭收入增长的滞后性，从而导致二手房的购买群体出现了变化。以前二手房的客户大部分是以刚需居住为主，多数是外来务工者或是从农村进城的，现在也出现不少公务员等职业较稳定的客户群。根据数据显示，目前江门的二手房呈现量价同升的趋势。一二手房的成交套数接近一致。二手房成交量的比重越来越重。

“老城区配套成熟，置业成本低，受到了部分街坊，尤其是购买力有限的刚需群体的追捧，但目前的金融政策可能会使他们受到伤害。”邓桐燊感慨地说。据邓桐燊介绍，目前购买二手房的客户大部分还是以刚需客为主，但银行对于步梯楼或楼龄稍长的普遍态度是：超过15年楼龄的房源审批谨慎，超过20年楼龄的房源较少接单或降贷款成数，超过25年楼龄的房源几乎停贷。一般来说，楼龄越大、楼层越高，获得贷款的成数越低，或为5成，或为4成，甚至停贷。这也就在一定程度上限制了二手房客户的需求，因为目前江门老城区大部分的旧楼基本都在20年甚至更高的楼龄，这就意味着这些房子都很难获得银行的房贷，随着置业门槛的提高，二手房市场成交或受到一定影响。

5—15年的二手房增值空间大

那么，什么样的二手房最值得投资和购买?邓桐燊认为，5—15年之间的二手房最能保值，增值空间大，一是根据银行政策，20年以上的房子不放贷，增值空间不大。相对而言，5—15年更能保值。二是超过20年楼龄的房子，房子设计已经落后，不符合现在的居住需求。

另一方面，房子面积也是考虑的因素之一，120平方米以下的二手房较具**潜力，太大面积，如150平方米以上会影响购买欲望。此外，如果该二手房是电梯的小区房或是学位房就更好了。相比一手房源，二手房的优势在于：一能省装修费，二手房基本都带装修的，新房装修至少1000元/平方米以上;二能省交通费用，因为二手房大部分都在市区内，交通方便。

江门日报