国庆假期江门楼市促销花样增多,“特价房”频现……

江门楼市“金九”成色不足，在“银十”开端的国庆黄金周，多个楼盘主动出击，纷纷推出促销活动以保持市场活跃度，最集中的莫过于推出“特价房”，但去化情况一般。

国庆期间，众多项目推出“特价房”，以吸引客流并去尾货。

今年国庆假期楼市人气较淡

10月1日至10月3日，中梁旭辉壹号院推出了契合“新中式”调性的活动，包括传统皮影体验、十二生肖糖画等。

与之类似，国庆期间，多个项目开展了活动，比如，位于蓬江区棠下镇的云上西棠项目，开放了示范区，并开始接受VIP预约登记；位于新会区司前镇的缤纷汇广场，营销中心和样板房同时开放；位于鹤山沙坪街道的时代倾城项目，开展了积木王国活动。

活动花样繁多，人气究竟如何？

中梁旭辉壹号院相关负责人许镇堡表示，国庆假期前3天，项目每天大约有五六十组客人到访，自10月4日开始，人气有所减弱。

裕隆基地产总经理杨东卉的说法与之相似，“国庆前几天的人气还是可以的，后几天就比较差了。”

记者查阅资资料获悉了近几年国庆黄金周的楼市表现——2015年，借着江门房博会的盛大举办及好天气的“东风”，江门各大楼盘在国庆黄金周的前半段斩获颇丰，不过，受台风“彩虹”影响，黄金周后段人气骤降，使得整个黄金周的成交量未能让开发商满意；2016年，江门楼市在国庆长假的成交量非常好，不过受政策影响有部分购房者出现观望情绪；2017年，江门中心城区“黄金周”楼市货源供应基本充足，而实际成交出现分化，部分品牌项目销售较为理想，去化可达9成以上，而部分加推项目的销售情况则一般，从整体来看，热度明显不及2016年同期。

据美智地产总经理汤建军观察，相对于前3年国庆黄金周，市民看房热情有所回落，呈现观望多成交少的情况；另外，几个高价地项目也选择国庆期间开盘，其中包括蓬江区碧桂园滨江天际、新会的碧桂园大成和台山敏捷悦府等，几个高地价项目首推的产品实际价格均明显低于此前吹风价，但受到区域客户消费力影响，个别项目去化情况仍较为一般。

为何岁岁年年景不同？受访对象普遍谈到了几大原因：供应量处于近年来极低水平，只有为数不多的几个项目开盘；经过前两年的火爆行情，购房需求已得到一定程度释放，短期难以大增；随着今年楼价逐步走高，加上利息不断上浮，置业门槛提高；部分意向购房者心理预期发生改变，变得更加谨慎。

“特价房”优惠幅度有限，对销量拉动不大

无论开展何种形式的活动，其终极目标是销售。

记者留意到，营销方面，多个项目以不同形式的“特价房”去库存——美的·雅居乐公园天璟推出了4套“特价房”，均价约10000元/平方米；公寓项目又一居·作品一号推出了多套“特价房”，较低价格为52.8万元；天鹅湾推出10套“特价房”，较低单价9500多元/平方米；碧桂园·中海瓏悦府推出10套“特价房”，均价12600元/平方米；恒大御景半岛推出15套“特价房”，毛坯房源单价较低不到“9字头”；碧桂园西江华府打出了“国庆清盘价 全线9折”的口号……相对于上述项目，江悦城·公园里的优惠力度看起来更大，它推出10套特价房源，均价在10000元/平方米左右（客户需缴纳4万元电商费用后方可享受一口价单位），在房价优惠的基础上，该项目还推出赠送20年车位使用权的优惠。

美智地产总经理汤建军指出，今年江门国庆楼市房企促销力度加大，其中美的、恒大、碧桂园等品牌开发商都推出“特价房”。

“推出‘特价房’的主要目的在于给销售人员一个‘call客’的由头，吸引客流，顺便把尾货促销一下。”裕隆基地产总经理杨东卉表示。

江门地产智库、楼市分析师冯景全认为，“特价房”往往是市场人气相对低迷的产物，纵观今年国庆的“特价房”，往往是大户型、天地单位（低层或顶层单位）等本身难以销售的房源。

但据汤建军观察，部分项目确实存在通过平价入市或整体小幅下调价格的手段来走量，此部分楼盘以市区外围区域为主。

不过，记者走访获悉，这些“特价房”的优惠幅度有限，相比此前房价，每平方米大约只降低了两三百元，这或许是这些“特价房”在国庆期间未能全部售出的主要原因之一。记者从多个项目的相关人员处获悉，国庆期间金河湾推的“特价房”还剩两套没有售出；碧桂园西江华府还有三四套没有售出；碧桂园·中海瓏悦府还有2套没有售出。另外，记者于10月2日走访发现，江悦城·公园里推出10套“特价房”，到了10月7日，销售人员告知记者，“特价房”没有售出；记者于10月6日中午走访恒大御景半岛发现，其销售中心大屏幕上显示有10套“特价房”，只有一套售出，一天以后，信息依然如故。

事实上，放眼全国，多地促销手段明显增多，北上广深如此，珠海、中山亦然。

据珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮观察，珠海几乎所有在售项目均以“特价房”的手段加快去化率。在开发商加大促销手段的前提下，一些性价比高、产品适合市场的项目能获得很好的业绩，但另一些品质一般、促销力度不足的项目则呈现滞销、人气不旺的情况。

据熟悉中山楼市的李小姐观察，国庆假期的中山楼市也掀起了一阵促销热。据不完全统计，有超30个在售项目推出活动或优惠，比如远洋新天地，剩下部分房源可享受总价减15万元及97折优惠，折后单价约23000元/平方米，一次性付款可额外享受98折优惠。

促销将持续，但力度有限

被视为观察“银十”成色的重要窗口，国庆黄金周的楼市表现总体较淡，放眼今年楼市后市趋势又将如何？

 “预计未来几个月楼市依然会比较淡。”裕隆基地产总经理杨东卉认为。

业内人士刘先生则认为，楼市将会与天气一样越来越冷，楼市的营销则会像春天一样纷繁复杂起来，不排除有些项目的价格会出现松动，但幅度有限，或在5%以内。

“预计江门未来几个月，即春节前后，江门市场或迎来全面的促销浪潮。”美置地产总经理汤建军重点分析了两方面原因：一方面，受到全国整体市场预期下行，各城降价促销事件影响，本地置业客户的观望情绪逐步增加，导致成交量持续低迷；另一方面，企业的资金压力在金融收紧和成交低迷的双重夹击下，需要通过走量回笼资金，且临近年底，部分房企有冲业绩的压力，多种因素促使房企以价换量或平价入市来换取资金，保证现金流。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，接下来几个月，由于当前库存仍然处于低位，房企整体去化压力其实并不大，从当前楼盘正常户型、正常楼层的房源价格看，仍然处于稳定的高位。同时，由于去年的高价地碧桂园滨江天际、美的天誉等项目将陆续入市，进入网签阶段，中心城区均价将被高价盘结构性拉高，同时也将一定程度带动其他项目的销售。

作者：江门日报记者 周春锋

编辑：林哲