二手房房贷利率上浮15%~30% 置业者的议价空间增大

江门资讯助手1 2018-03-22 10:15:40
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从去年7月份至今,我市的房贷利率已经“多连涨”,其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%~30%,而银行放款速度相对较长,在“房地产长期看人口,短期看金融”的行业逻辑,以及市场的综合作用下,业内人士普遍反映,二手房放盘量有所增加,但成交量有所下滑,置业者的议价空间增大。

从去年7月份至今,我市的房贷利率已经“多连涨”,其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%~30%,而银行放款速度相对较长,在“房地产长期看人口,短期看金融”的行业逻辑,以及市场的综合作用下,业内人士普遍反映,二手房放盘量有所增加,但成交量有所下滑,置业者的议价空间增大。

走访: 放盘量增多,成交量下滑

“我正准备将滨港御城的房子放出去。”说这话的是李女士,3月19日,她正在乐有家滨港御城店外查看房屋出售信息。

“过完年到现在,滨港御城的房子都放了好几间,有的是刚装修没入住就放出来了。”东鹏地产高级置业顾问陈先生告诉记者,年后至今,放盘较为活跃,可以说,今年一个季度的放盘量比得上去年半年的放盘量。

为进一步了解情况,3月17日至3月20日,记者以置业者身份走访了我市10多家房产中介机构,包括裕隆基地产、嘉毅地产、乐有家地产、东鹏地产、满堂福地产等,它们的大部分置业顾问表示,放盘量相对年前有所增多,但成交量有所下滑。

“到访量有所下滑。”乐有家江门区域副总经理李烨告诉记者,“以前,一个员工一天可以带五六批客人看房,现在只能带三到五批客人。”

李烨同时表示,自去年年底至今,市场逐步呈现有价无市的状态,具体表现为,“有些盘挂的时间比较长,但问的人不多。”

“有的盘装修不错,放11000元/平方米,感觉容易出手,但放了两个月也没卖出去。”东鹏地产门店经理方华隆说。

喜迎门置业逸豪店店长叶卫认为,成交情况应视区域来说,市区的旧城区成交量有所下滑,但北新区、滨江新区的成交情况较好。不过,总体而言,二手房总成交量有所下滑。

探因一:

利率上浮、放款时间长

记者采访获悉,去年我市出台“限购”政策前后,二手房市场也迎来了春天,不过到了去年第四季度,二手房市场有所降温,这既和一手市场降温有关,也和当时部分业主惜售使得放盘量有所减少有关。

但今年农历年后,大部分受访人士表示,在放盘量有所增多的情况下,成交量却不甚理想。

有业内人士重点分析了两方面原因:一方面,一手市场逐渐趋于理性、可选择空间增大,并且一手房和二手房价差不大,使得市民更乐意选择一手房;另一方面,也和“淡季”有关:农历年前,有些人由于结婚或者急着入住,所以成交量较好,如今过了该时间点,市场缺乏成交驱动力。

“银行的评估价相对较低,使置业门槛提高了。”资深业内人士叶卫举例说,置业者想购买总价为120万元的二手房,银行的评估价却为100万元,即便是按揭贷款7成,置业者也只能贷到70万元,另外还需要支付50万元的首付款,使得部分置业者只好放弃。

受访对象还一致谈到了房贷利率持续上浮、放款时间不确定所带来的影响。为进一步了解情况,3月19日,记者以置业者身份走访了“四大行”:

工商银行港口支行市场信贷部王小姐告诉记者:从3月开始,首套、二套二手房房贷利率较基准利率均上浮30%起,由于额度从去年底开始变紧,所以放款时间相对较长,如果客户符合条件,起码需要半年;建设银行北街支行陈小姐则讲到,从今年1月31日起,首套二手房房贷利率较基准利率上浮20%,二套二手房房贷利率较基准利率上浮25%,放款时间不确定,至少需要4个月左右;另外,中国银行江门分行许先生、农业银行水南支行吴女士均表示,今年以来,首套二手房房贷利率较基准利率上浮15%,二套二手房房贷利率较基准利率上浮20%,目前,放款时间约为一两个月,但是“以后不好说”。

探因二:

市场出现观望情绪

事实上,二手房市场和外围市场有关,更与当地一手房市场密切关联,如果一手房成交量不足,可能预示着当时购房需求有限、人气低迷,这会波及二手市场,导致二手房成交低迷。

记者留意到,在一手房方面,2月全市成交2231套,环比下跌41.4%,同比下跌57.7%,这是江门近两年来成交量较低的一个月。区域方面,仅新会上升,其他区域均为下降,其中,蓬江、江海成交一手住宅638套,环比下降41.5%,同比下降46.7%,为近两年来较低值。在二手房方面,2月全市共成交1841套,环比下降33.9%,是2017年3月至今的较低值。分区域看,仅新会、台山环比上升,其余区域均为下降,其中,蓬江、江海成交534套,环比下降49.5%,是2016年4月至今的较低值。

业内人士指出,2月因为有了春节这个特殊因素,不宜过度解读,但值得注意的是,一手房方面,全市近3个月的成交量分别是5096套、3804套、2231套;二手房方面,近3个月的成交量分别为2962套、2786套、1841套,均呈现下降趋势。

汤建军告诉记者,楼市调控大致呈现这样的规律:先是出台政策,接着是银行调控,再是舆论转向,三者先后作用或同时作用,使得一手市场转冷,由于传导作用,二手市场也会转冷。此时,包括投资客在内的部分卖方开始出货,但意向购房者却在观望,等到楼市回暖的时候,他们可能才会出手,所以,市场暂时会出现“有价无市”的现象。

“由于放款速度慢,有些业主急着用钱,会要求买房者全额付款,业主可以降低几万元出售。”满堂福房地产吴经理认为,意向置业者二手房的选择空间增大了,议价空间也有所增大。同时,放盘者如想快速卖出,定价应更理性。

后市:

银行政策影响市场走向

放眼下一阶段,二手房市场走势如何?

一些受访对象告诉记者,利率持续上浮、放款时间不确定,不仅会对刚需意向购房者的实际购房行为产生影响,也会使他们的心态产生影响——利率短期内难以下调,还不如缓一缓再去买房。

对此,李烨认为,由于江门的投资客相对较少,以刚需置业为主,预计二手房市场上半年会量价稳定。

裕隆基地产二手部总经理吴名鸠预计,3月份,蓬江、江海二手房成交数据有望回升至900套左右,达到正常水平,此后,市场趋于稳定,重要的原因在于一手房市场较为稳定,且一手房房价较为坚挺,同时,市民普遍看好大湾区的发展前景。

“放眼二手房后市,银行的政策尤为关键,如果银行政策不放松,二手房市场可能会继续趋冷。”汤建军表示。

来源:江门日报

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